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温泉常温化——温泉开发热背后的冷思考

发布时间:2014-09-11 16:22来源:未知关键词:温泉,常温,化,—,开发热,背,后的,冷,思考,

温泉一般都被认为是重要的度假资源,被很多地方寄以从观光旅游地向休闲度假地转型的抓手,也成为目前很多旅游地产项目讲故事的主线,掀起了一股席卷全国的温泉开发热潮,在热潮的背后,温泉真的有那么大的魔力么?本文意欲从另外的视角来审视温泉开发热。

一、温泉开发的三个基本认识

1.温泉资源的常规化——温泉概念已经泛滥,简单温泉泡浴难以突围

中国是温泉广布和利用热水历史悠久的国家和地区,一些古籍和各省通志有关温泉的记载很多。最新的调查和统计结果表明,我国现有大于或等于25℃的温泉2200处。其中25℃~40℃者为859处,大于40℃~60℃者为807处,大于60℃~80℃者为398处,大于80℃者为136处。

随着大规模的人工地热温泉的开发和部分天然温泉水位下降后转为人工抽取的模式,温泉旅游、度假、地产项目遍地开花,温泉概念在全国大多数地区已经泛滥了。

对大众来讲,很难区分天然温泉和人工温泉的区别,对温泉的矿物质含量的不同也不敏感。从某种程度来讲,温泉资源已经从稀缺型资源向常规型资源转化,不再是旅游者们趋之若鹜的明星资源,光靠温泉简单转化的初级温泉泡浴产品,已经很难承担起项目核心竞争力角色,单纯以温泉作为引擎很难带动大盘开发。而一些希望值过高而开发手法简单的温泉产品很可能就会从开发建成之日起就陷入经营危机。

2.温泉市场的区域性——80%的客源集中在4小时交通半径的城镇群

温泉资源分布的普遍性和常规化也就决定了温泉产品的市场是区域性的市场,一般难以吸引远距离的客源。因此,大型温泉旅游地需要较理想的城镇群为依托,否则将很难达到或超过维持经营所需的门槛游客量。游客抽样调查表明,温泉旅游地的客源市场主要是以国内为主,而且80%的游客集中在4小时交通半径范围内的周边城镇群。这就要求温泉旅游地必须选址在经济发达、人口众多的城市或特大城市的周边地区,以保证有良好的客源市场条件。

西部还有许多温泉地大都位于经济不发达、城市人口较少的地区,加上交通不便,导致客源市场缺乏,开发成功的温泉旅游地较少,多数温泉地仅作简易的开发,也正是由于温泉市场的区域性特征。

3.温泉旅游的季节性——季节性是温泉产品不能忽视的运营困境

温泉旅游产品季节性差异是极其显著的。根据大多数温泉旅游区的统计,温泉旅游的淡旺季游客相差一般在10倍左右。旺季人满为患,淡季冷冷清清,是许多温泉度假区运营商不得不直视的第一困境。

对广东、湖北的20家旅行社旅游线路进行调查发现,7月份有10家旅游社没有温泉旅游路线,3家旅行社不主推温泉线路,但可根据游客需求进行拼团。由此可见,7月份不推旅温泉游线路的旅行社比例达到了65%。

此外,温泉产品在一周内的游客数量波动幅度也比较大。大多数温泉,周一至周三为淡季,周五至周日则是需求旺季。一周内也存在“季节性“变化,是以休闲需求为主导的温泉市场中常见的情况。

二、温泉开发的三大商业模式推荐

目前形成的温泉开发模式有很多,有些模式已经前景不妙,如温泉+会议型,有些模式需要特殊的资源依托,如四川海螺沟的雪山温泉模式;有些还没有成功的案例可循,如各种温泉小镇。每种成功模式的背后都有其必然的商业逻辑和市场定位,对于没有特殊资源依托的温泉来说,本文重点推荐三种成功的温泉开发模式。

(一)以柏联SPA为代表的高端精品温泉模式
与传统的大众温泉旅游地产洗浴开发方式不同,高端精品温泉旅游地产的打造赋予了温泉旅游地产度假更多的内涵,包括高端的服务、精美的设计、优越的环境、超然的享受,将养生、度假、学问等多种体验方式和温泉旅游地产融为一体,提供高档次、专业化的服务项目,以“精致型、小型化、私密性”的方式经营,使游客在尊享高端温泉旅游地产度假产品的同时,达到身心的彻底放松和享受。

柏联SPA是这类模式的代表。通过十余年的温泉开发,柏联集团已经形成一整套完善的温泉学问品牌运营、管理体系,其倡导的“温泉SPA+瑜伽+普洱茶”养生休闲理念,将温泉体验、SPA、茶道、瑜伽和精品酒店完美结合在一起,成为一个完美高端而无法复制的精品温泉度假区。昆明柏联SPA位于阳宗海省级度假区内,总占地面积才22亩,与昆明周边的大多数温泉的大众洗浴产品不同,柏联SPA从建设之初就致力于高端精品温泉和SPA的建设,将东方养生学问、佛禅学问和温泉、SPA相结合,通过东南亚异域情调的营造,独创性地打造了26个舒适、私密、高雅的露天园林温泉泡池。同时,在建设有特色的水上SPA屋、湖景SPA屋和湿地SPA屋的基础上,配备专业的服务人员提供真正的高端SPA体验和瑜伽课程。

这种主题化的高端精品温泉最大的特点在于温泉旅游地产与SPA、学问内涵的紧密结合,这已经成为现阶段温泉旅游地产旅游的一个重要消费理念。


(二)以南京颐尚温泉为代表的大众休闲温泉模式
大众休闲温泉开发模式,主要优势在于靠近大中型城市,交通便利,区域经济发达,居民消费水平较高,城市居民成为其最大的潜在客源。泡汤、埋泥等休闲保健方式逐渐走进百姓生活,温泉旅游从过去的贵族产品进入大众化阶段,这说明健康、享受已经成为人们追求的一种生活方式。

颐尚温泉度假村位于南京东郊25公里的汤山镇,配有70多个露天温泉浴和30间高档特色汤屋,温泉泡浴没有鲜明的主题,就是世界温泉泡浴方式大杂烩,日式、中式、芬兰、巴厘岛……什么都有,并配有娱乐KTV、休闲咖啡厅、会所酒吧、棋牌室等娱乐场所。恰好满足了不同游客的不同需求。

这类温泉中有相当一部分游客仅仅只是泡温泉,泡完了就离开,只有少量游客会选择在酒店住下。“大家一般都是周末上午开车去崇州或者花水湾泡温泉,然后下午或者晚上就回成都了。”在成都上班的刘先生这样说道,他们一家人常常周末开车去不远的地方爬山或者泡温泉,然后玩一天就回家,基本上不会在景区酒店过夜,这样既得到了放松花费也很少。
因此,在大众观光娱乐为主导的温泉度假产品的开发设计过程中,从客源市场方面应充分考虑到城市居民短途、经常性出游的需要,细分客源市场,开发具有针对性的产品,满足不同层次游客的需要,以优质的服务让温泉成为依托城市居民的常态化休闲消费。
 


(三)以海泉湾为代表的温泉旅游综合体模式
通过前面的分析,大家可以发现,单纯依靠温泉资源很难带动整个项目的发展,加上客户需求的多样性,走综合发展道路是温泉项目的大势所趋。

珠海海泉湾是一个典型的案例。海泉湾在突出  温泉特色的同时,形成了四大产品体系,八大主题区。四大产品体系分别为温泉养生度假产品、主题游憩度假产品、商务会议度假产品、主题表演产品。八大主题区为海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部(含高尔夫训练场)。产品类型丰富、功能齐全,形成较为丰富的旅游产业链,即满足了市场需求,又能创造较好的经济效益、社会效益和环境效益。从2006年开业至2012年年初,游客接待量已经超过1700万人次,综合发展使其快速聚集人流,提升知名度,炒热地块,为后期房地产开发做好铺垫。

这种模式以旅游区内良好的温泉旅游地产资源为基础,利用周边优美的自然环境,辅之以人工设施,开发休闲度假、康体健身、观光娱乐、商务会议等多功能的旅游产品,以此来吸引各种需求的游客。其最大的特点是能够适应各层次、各类型的旅游市场。
 


三种模式适合不同的温泉开发条件。温泉资源品质高、自然环境好而用地规模小、区位交通不佳的,建议选第一种;温泉资源一般、临近大城市而用地规模不大的建议选择第二种;温泉资源出水量大、区位条件好、用地规模也大的建议选择第三种。